मूल विक्रय करार का पंजीकृत न होना

स्रोत: उच्चतम न्यायालय 

चर्चा में क्यों?

हाल ही में, उच्चतम न्यायालय ने महनूर फातिमा इमरान एवं अन्य बनाम मेसर्स विश्वेश्वर इन्फ्रास्ट्रक्चर प्राइवेट लिमिटेड एवं अन्य के मामले में यह माना कि यदि मूल विक्रय करार पंजीकृत नहीं है, तो केवल इसलिये वैध हक़ प्रदान नहीं किया जा सकता कि उस अपंजीकृत विलेख के आधार पर बाद में किया गया संव्यवहार पंजीकृत कर लिया गया।

महनूर फातिमा इमरान एवं अन्य बनाम मेसर्स विश्वेश्वर इन्फ्रास्ट्रक्चर प्राइवेट लिमिटेड एवं अन्य (2025) मामले की पृष्ठभूमि क्या थी?

मूल भूमि स्वामित्व एवं प्रारंभिक संव्यवहार:

• मूल स्वामी: मोहम्मद रुकनुद्दीन अहमद सहित 11 व्यक्तियों के पास सर्वे संख्या 83, गांव रायदुर्ग (पनमकथा), रंगा रेड्डी जिला, आंध्र प्रदेश में 526.07 एकड़ जमीन थी।
• जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी: 07 जुलाई 1974 को, मालिकों ने श्री वेंकटेश्वर एंटरप्राइजेज पार्टनरशिप फर्म के पक्ष में एक पंजीकृत GPA निष्पादित किया।
• विषय संपत्ति: कुल 525.31 एकड़ में से 53 एकड़ इस मामले में विवादित भूमि थी।

भूमि सुधार अधिनियमों के अंतर्गत सांविधिक कार्यवाही:

• भूमि सुधार अधिनियम का अनुप्रयोग: जब आंध्र प्रदेश भूमि सुधार (कृषि जोतों पर अधिकतम सीमा) अधिनियम, 1973 01 जनवरी 1975 को लागू हुआ, तो मालिकों ने 11 घोषणाएँ दायर कीं।
• राज्य का कब्ज़ा: 4 घोषणाकर्त्ताओं के हाथों में लगभग 99.07 एकड़ ज़मीन अधिशेष पाई गई और 11 अप्रैल 1975 को राज्य द्वारा कब्ज़ा ले लिया गया।
• भूमि अधिकतम सीमा अधिनियम घोषणाएँ: मालिकों ने अपने GPA के माध्यम से शहरी भूमि (अधिकतम सीमा एवं विनियमन) अधिनियम, 1976 की धारा 6(1) के तहत घोषणाएँ दायर कीं।
• अंतिम विवरण: 16 सितंबर 1980 और 30 जनवरी 1980 को जारी किये गए, जिसमें प्रत्येक घोषणाकर्त्ता के लिये अधिशेष क्षेत्र की घोषणा की गई।
• सरकारी अधिसूचना: 19 दिसंबर 1980 को GOMS संख्या 5013 ने अधिशेष भूमि को राज्य में निहित कर दिया।
• HUDA आवंटन: राज्य ने धारा 23 के तहत हैदराबाद शहरी विकास प्राधिकरण को 470.33 एकड़ जमीन आवंटित की।

विक्रय करार और उसके बाद की मुकदमेबाजी:

• विक्रय करार: 19 मार्च 1982 को, GPA धारक ने भूमि सीमा (125.35 एकड़ या 99.17 एकड़ पर विवाद) के लिये मेसर्स भावना सहकारी आवास सोसायटी लिमिटेड के साथ विक्रय का करार किया।
• प्रतिफल: भुगतान के हिस्से के रूप में चेक द्वारा 50,000/- रुपये का भुगतान किया गया, शेष राशि भूमि सीलिंग अधिनियम के तहत अनुमति प्राप्त करने के छह महीने के भीतर चुकाई जानी थी।
• पंजीकरण अधिनियम का उल्लंघन: पंजीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 17 के तहत अनिवार्य रूप से पंजीकृत होने के बावजूद करार पंजीकृत नहीं किया गया था।
• धारा 23 के अंतर्गत प्रावधानित समय सीमा: पंजीकरण अधिनियम की धारा 23 के अनुसार निष्पादन तिथि (19 मार्च 1982) से चार महीने के भीतर पंजीकरण के लिये करार प्रस्तुत किया जाना चाहिये था।
• धारा 49 का परिणाम: पंजीकरण अधिनियम की धारा 49 के अनुसार अपंजीकृत करार अचल संपत्ति को प्रभावित नहीं कर सकता है।
• विनिर्दिष्ट पालन वाद: भावना सोसाइटी ने विनिर्दिष्ट पालन के लिये 1991 का ओ.एस.सं.248 दायर किया।
• मुकदमा खारिज: 06 अप्रैल 2001 को चूक के कारण वाद खारिज; 23 फरवरी 2004 को बहाली आवेदन भी खारिज कर दिया गया।
• करार का सत्यापन: विक्रय करार को 11 सितंबर 2006 को रंगा रेड्डी जिले के सहायक रजिस्ट्रार द्वारा मान्य किया गया।
• छलपूर्ण सत्यापन: जिला रजिस्ट्रार, करीमनगर ने 12 अगस्त 2015 के आदेश द्वारा सत्यापन को छलपूर्ण माना।

उच्च न्यायालय:

• रिट याचिका दायर की गई: रिट याचिकाकर्त्ताओं (प्रतिवादी) द्वारा 2016 की डब्ल्यू.पी. संख्या 30855 दायर की गई, जिसमें TSIICएल को 53 एकड़ भूमि में प्रवेश करने से रोकने की मांग की गई। 
• एकल न्यायाधीश का निर्णय: याचिकाकर्त्ताओं के पास कोई वैध हक़ नहीं होने तथा विक्रय करार के छलपूर्ण सत्यापन का पता चलने पर रिट याचिका को खारिज कर दिया गया। 
• डिवीजन बेंच अपील: डिवीजन बेंच ने अपील को अनुमति दी, कुल 525.31 एकड़ में से 53 एकड़ को पृथक किया, पहले की रिट याचिकाओं में अंतरिम आदेशों पर भरोसा किया। 
• अंतरिम आदेशों पर भरोसा किया गया:
  • 2011 की डब्ल्यू.पी. संख्या 29547 - लोकायुक्त को आगे कार्यवाही करने से रोकना। 
  • 2012 की डब्ल्यू.पी. संख्या 4466 - रिट याचिकाकर्त्ताओं द्वारा निर्मित किये गए ढाँचों को गिराने पर रोक।

उच्चतम न्यायालय:

• अपील दायर: मूल मालिकों (अपीलकर्त्ताओं) के विधिक उत्तराधिकारियों ने डिवीजन बेंच के फैसले के खिलाफ अपील दायर की।
• उच्चतम न्यायालय की सुनवाई: न्यायमूर्ति सुधांशु धूलिया और न्यायमूर्ति के. विनोद चंद्रन ने सुनवाई की।
• अंतिम निर्णय: उच्चतम न्यायालय ने सिंगल जज के फैसले को बहाल किया, डिवीजन बेंच के फैसले को खारिज कर दिया।

न्यायालय की टिप्पणियाँ क्या थीं?

हक़ एवं कब्जे के मुद्दे पर:

• कोई वैध हक़ स्थापित नहीं हुआ: रिट याचिकाकर्त्ता विवादित 53 एकड़ भूमि पर वैध हक़ स्थापित करने में विफल रहे।
• संदिग्ध हक़: न्यायालय ने प्रथम दृष्टया हक़ को संदिग्ध पाया, जिससे रिट याचिकाकर्त्ताओं को वैध कब्जे का दावा करने से वंचित कर दिया गया।
• कब्जा सिद्ध नहीं हुआ: रिट याचिकाकर्त्ताओं द्वारा न तो वास्तविक तथा न ही भौतिक कब्जा सिद्ध किया गया।
• अंतरिम आदेश अपर्याप्त: पहले की रिट याचिकाओं में अंतरिम आदेशों पर केवल निर्भरता वास्तविक भौतिक कब्जे को स्थापित नहीं कर सकती।

विक्रय करार और पंजीकरण अधिनियम का उल्लंघन:

• अनिवार्य पंजीकरण की अनदेखी: 1982 के विक्रय करार को पंजीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 17 के तहत अनिवार्य रूप से पंजीकृत किया जाना चाहिये था क्योंकि यह अचल संपत्ति में हक/हित स्थापित करने का दावा करता था। 
• धारा 49 का अनुप्रयोग: न्यायालय ने नोट किया कि पंजीकरण अधिनियम की धारा 49 के अनुसार अपंजीकृत करार अचल संपत्ति को प्रभावित नहीं कर सकता। 
• समय सीमा का उल्लंघन: 19 मार्च 1982 को करार निष्पादित किया गया लेकिन पंजीकरण अधिनियम की धारा 23 के अनुसार चार महीने के अंदर पंजीकरण के लिये प्रस्तुत नहीं किया गया। 
• अमान्य सत्यापन: 2006 का सत्यापन सभी सांविधिक समय सीमाओं की समाप्ति के बाद अपंजीकरण के मौलिक दोष को ठीक नहीं कर सका। 
• पंजीकरण अधिनियम का उद्देश्य: न्यायालय ने इस तथ्य पर बल दिया कि पंजीकरण अधिनियम को सांपत्तिक संव्यवहार में व्यवस्था, अनुशासन, सार्वजनिक सूचना और छल से सुरक्षा प्रदान करने के लिये अधिनियमित किया गया था।

राज्य के अधिकार और सांविधिक अधिकारिता के मुद्दे पर:

• वैध सांविधिक अधिकारिता: भूमि सुधार अधिनियम के तहत 99.07 एकड़ भूमि वैध रूप से राज्य में निहित थी।
• राज्य का सर्वोपरि अधिकार: राज्य के पास भूमि पर पूर्ण अधिकार है तथा सर्वोपरि अधिकार की शक्ति है।
• APIIC आवंटन अंतिम: APIIC (अब TSIICL) को 424.13 एकड़ आवंटन अंतिम रूप से प्राप्त हुआ है।
• धारा 9-A का आह्वान: राज्य मामलों को फिर से खोलने के लिये भूमि सुधार अधिनियम की धारा 9-A को लागू कर सकता है।

पक्षकारों का आचरण:

• धोखा और छल: न्यायालय ने पाया कि अधिकारियों के समक्ष परस्पर विरोधी दावे करने में छल का प्रयोग किया गया।
• एकाधिक संव्यवहार: लगातार संव्यवहार सांविधिक अधिकार को विफल करने के लिये किये गए थे।
• सीबीआई जाँच: विक्रय विलेखों के कारण सीबीआई जाँच हुई, जहाँ उन्हें छल वाला पाया गया।
• आपराधिक कार्यवाही: रिट याचिकाकर्त्ताओं और उनके निदेशकों के खिलाफ आपराधिक कानून के तहत कार्यवाही शुरू की गई।

संबंधित प्रासंगिक विधिक प्रावधान क्या हैं?

पंजीकरण अधिनियम, 1908:

मामले में संदर्भित पंजीकरण अधिनियम की प्रासंगिक धाराएँ: