रियल एस्टेट संव्यवहार पर सेवा कर

स्रोत: उच्चतम न्यायालय 

चर्चा में क्यों? 

सेवा कर आयुक्त बनाम मेसर्स एलिगेंट डेवलपर्स (2025) के मामले में न्यायमूर्ति जे.बी. पारदीवाला और संदीप मेहता की पीठ ने स्पष्ट किया कि भूमि संव्यवहार, जहाँ एक पक्षकार लाभ-हानि जोखिम उठाता है और स्वामित्व के अंतरण की सुविधा देता है, वित्त अधिनियम, 1994 के अधीन 'रियल एस्टेट एजेंट' की परिभाषा के अंतर्गत नहीं आता है, और इसलिये सेवा कर के अधीन नहीं है। 

सेवा कर आयुक्त बनाम मेसर्स एलिगेंट डेवलपर्स (2025) मामले की पृष्ठभूमि क्या थी? 

• एलिगेंट डेवलपर्स ने 2002-2005 के बीच राजस्थान, गुजरात और हरियाणा में तीन स्थानों पर भूमि अधिग्रहण के लिये सहारा इंडिया कमर्शियल कॉर्पोरेशन लिमिटेड (SICCL) के साथ समझौता ज्ञापन (MOU) पर हस्ताक्षर किये। 
• समझौता ज्ञापनों के अधीन, सहारा इंडिया कमर्शियल कॉर्पोरेशन लिमिटेड प्रति एकड़ एक निश्चित औसत दर का संदाय करने के लिये सहमत हुई, जिसमें भूमि की लागत और विकास व्यय सम्मिलित थे, जबकि एलिगेंट डेवलपर्स भूमि खरीदने, स्वामित्व पत्र प्रस्तुत करने, अनुमति प्राप्त करने और रजिस्ट्रीकरण के लिये भूमि स्वामियों को आगे लाने के लिये उत्तरदायी थे। 
• मुख्य विशेषता यह थी कि भूस्वामियों को दी गई राशि और निर्धारित दर के बीच का कोई भी अंतर एलिगेंट डेवलपर्स का लाभ या हानि होगा, जिसका अर्थ है कि फर्म को वाणिज्यिक जोखिम उठाना होगा। 
• महानिदेशालय ने अन्वेषण शुरू किया और 22 अप्रैल 2010 को कारण बताओ नोटिस जारी किया, जिसमें अक्टूबर 2004 से मार्च 2007 तक की अवधि के लिये 10.28 करोड़ रुपए का सेवा कर मांगा गया, जिसमें आरोप लगाया गया कि एलिगेंट डेवलपर्स एक 'रियल एस्टेट एजेंट' है। 
• आयुक्त ने मांग की पुष्टि की तथा 2013 में जानबूझकर दमन के आधार पर विस्तारित सीमा अवधि लागू करते हुए जुर्माना लगाया। 
• अपीलीय अधिकरण ने 2019 में आयुक्त के आदेश को उलट दिया, जिसे आयुक्त ने उच्चतम न्यायालय में चुनौती दी। 

न्यायालय की टिप्पणियाँ 

• न्यायालय ने कहा कि किसी व्यक्ति को रियल एस्टेट अभिकर्त्ता के रूप में अर्हता प्राप्त करने के लिये, एस्टेट एजेंसी करार के माध्यम से मालिक-अभिकर्त्ता का संबंध होना चाहिये। 
• समझौता ज्ञापनों की जांच करने के बाद, न्यायालय ने पाया कि इनमें कोई मालिक-अभिकर्त्ता संबंध नहीं था, क्योंकि शर्तों में प्रति प्लॉट एक निश्चित दर का उल्लेख था, जिसमें कोई सेवा या परामर्श शुल्क नहीं था।  
• न्यायालय ने इस बात पर बल दिया कि एलिगेंट डेवलपर्स का लाभ मूल्य अंतर से उत्पन्न हुआ तथा इसमें लाभ-हानि का जोखिम भी सम्मिलित था, जो कमीशन-आधारित सेवा संविदा में विद्यमान नहीं होता। 
• न्यायालय ने माना कि ये संव्यवहार वित्त अधिनियम, 1994 की धारा 65ख(44)(क)(झ) के अधीन अपवाद के अंतर्गत आते हैं, जो अचल संपत्ति में स्वामित्व के अंतरण को 'सेवा' की परिभाषा से बाहर रखता है। 
• विस्तारित परिसीमा पर, न्यायालय ने दोहराया कि बिना किसी आशय या छिपाव के केवल कर का संदाय न करना अपर्याप्त है, तथा कहा कि सभी संव्यवहार वैध बैंकिंग चैनलों के माध्यम से हुए थे, जिनमें कोई छिपाव नहीं था। 
• उच्चतम न्यायालय ने अपीलों को खारिज करते हुए कहा कि ये संव्यवहार 'रियल एस्टेट एजेंट' या 'रियल एस्टेट सलाहकार' की परिभाषा के अंतर्गत नहीं आते।