दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम, 1958 का विश्लेषण

स्रोत: इंडियन एक्सप्रेस 

परिचय 

दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम, 1958 (DRCA) स्वतंत्रता के पश्चात् द्वितीय विश्व युद्ध और विभाजन के बाद आवास की तीव्र कमी को दूर करने के लिये लागू किया गया था। मूल रूप से किराएदारों की सुरक्षा और किराए को नियंत्रित करने के लिये बनाई गई यह विधि एक जटिल और निरंतर विवादास्पद विधिक ढाँचे के रूप में विकसित हुई है। दशकों से, इसके कार्यान्वयन ने गंभीर विधिक चुनौतियाँ उत्पन्न की हैं, और न्यायालय इसकी समकालीन प्रासंगिकता और निष्पक्षता पर प्रश्न उठा रही हैं। दिल्ली उच्च न्यायालय की हालिया टिप्पणियों ने इस अधिनियम की कथित कमियों और दिल्ली के किराए के आवास बाजार पर इसके प्रभाव की ओर फिर से ध्यान आकर्षित किया है। 

श्रीमती मधुरभाशनी एवं अन्य बनाम रणजीत सिंह (2025) की पृष्ठभूमि क्या थी? 

• जुलाई 2025 में, दिल्ली उच्च न्यायालय ने अतिरिक्त किराया नियंत्रक द्वारा 2013 में पारित आदेशों को चुनौती देने वाली याचिका पर सुनवाई करते हुए महत्त्वपूर्ण टिप्पणियाँ कीं। 
• यह मामला सदर बाजार स्थित एक संपत्ति से संबंधित बेदखली याचिकाओं से संबंधित था, जहाँ किराया नियंत्रक ने मकान मालिक की बेदखली याचिकाओं को खारिज कर दिया था और किराएदारों के पक्ष में निर्णय सुनाया था। 
• यह विशेष घटना संपन्न किराएदारों के इर्द-गिर्द केंद्रित थी, जो कथित तौर पर कनॉट प्लेस, करोल बाग और चांदनी चौक जैसे प्रमुख क्षेत्रों में स्थित संपत्तियों के लिये न्यूनतम किराया - कभी-कभी 500 रुपए प्रति माह से भी कम - का भुगतान करते हुए वाणिज्यिक और आवासीय परिसरों में रह रहे थे। 
• वर्तमान बाजार में इन संपत्तियों का मूल्य करोड़ों में होने के बावजूद, इन्हें दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम (DRCA) के संरक्षण में दशकों पहले निर्धारित दरों पर किराए पर दिया जाता रहा। 
• कथित तौर पर, संबंधित मकान मालिक आर्थिक रूप से संकटग्रस्त स्थिति में थे, किराया नियंत्रण विधि के प्रतिबंधात्मक प्रावधानों के कारण अपनी संपत्तियों का उचित बाजार मूल्य प्राप्त करने में असमर्थ थे। इससे अपने निवेश पर उचित रिटर्न चाहने वाले संपत्ति मालिकों और एक बिल्कुल अलग आर्थिक युग के लिये बनाए गए सांविधिक प्रावधानों द्वारा संरक्षित किराएदारों के बीच विधिक गतिरोध उत्पन्न हो गया। 

न्यायालय की टिप्पणियाँ क्या थीं? 

• दिल्ली उच्च न्यायालय ने किराया नियंत्रण कार्यान्वयन की वर्तमान स्थिति की तीखी आलोचना की और कुछ किराएदारों के व्यवहार को परिसर पर "अनुचित" कब्ज़ा करार दिया। न्यायालय ने विशेष रूप से इस प्रथा की निंदा की कि संपन्न किराएदार "किराए के रूप में मामूली" संदाय करते हैं जबकि उनके मकान मालिक "गरीब और निराशाजनक परिस्थितियों" में रहने को मजबूर हैं। 
• न्यायालय की सबसे महत्त्वपूर्ण टिप्पणी ऐसी स्थितियों को दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम, 1958 का "घोर दुरुपयोग" बताना था। न्यायपालिका ने आगे बढ़कर पूरी विधि को "कालभ्रमित विधि" बताया, जिससे न्यायिक मान्यता का संकेत मिलता है कि विधि अपने मूल उद्देश्य और प्रासंगिकता से आगे निकल चुकी है। 
• ये न्यायिक टिप्पणियाँ इस बढ़ती न्यायिक भावना को दर्शाती हैं कि दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम (DRCA), ऐतिहासिक रूप से आवश्यक होते हुए भी, संरक्षण के बजाय संभावित शोषण का एक साधन बन गया है। न्यायालय की भाषा इस बात से निराशा व्यक्त करती है कि कैसे इस अधिनियम के सुरक्षात्मक तंत्रों का आर्थिक रूप से सक्षम किराएदारों द्वारा संपत्ति मालिकों के नुकसान के लिये उपयोग किया गया है, जिससे एक असंतुलित विधिक ढाँचा तैयार हुआ है जो अब जनहित में प्रभावी रूप से काम नहीं कर सकता। 
• न्यायालय की आलोचना में इस आर्थिक वास्तविकता को भी स्पष्ट रूप से स्वीकार किया गया है कि अधिनियम के लागू होने के बाद से किराए के मूल्यों में तेजी से वृद्धि हुई है, जबकि सांविधिक किराया नियंत्रण ऐतिहासिक रूप से निम्न स्तर पर स्थिर रहा है, जिससे अस्थिर विधिक और आर्थिक असमानता उत्पन्न हुई है। 

दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम और इसकी प्रयोज्यता 

विधायी ढाँचा और दायरा: 

• दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम, 1958, दिल्ली में किराए के आवास बाजार को विनियमित करने हेतु एक व्यापक विधि के रूप में लागू किया गया था। यह अधिनियम किराया विनियमन, बेदखली संरक्षण और मकान मालिकों व किराएदारों के बीच विवाद समाधान हेतु एक ढाँचा स्थापित करता है। इसके मुख्य उद्देश्यों में मनमाने किराए में वृद्धि को रोकना, किराएदारों को अनुचित बेदखली से बचाना और राजधानी में किफायती आवास विकल्पों को बनाए रखना सम्मिलित है। 
• यह अधिनियम मकान मालिकों को किराएदारों से एक निश्चित "मानक किराए" से अधिक किराया वसूलने से रोकता है और इस निर्धारित सीमा से अधिक अतिरिक्त शुल्क वसूलने पर भी रोक लगाता है। किराए में वृद्धि को सख्ती से नियंत्रित किया जाता है, और मकान मालिकों को तीन वर्ष की अवधि में किराए में 10% से अधिक की वृद्धि करने की अनुमति नहीं है। यह प्रावधान किराएदारों के लिये पूर्वानुमान और सामर्थ्य प्रदान करने के साथ-साथ मकान मालिकों के लिये कुछ आय समायोजन सुनिश्चित करने के लि येबनाया गया था। 

किराएदार संरक्षण तंत्र: 

• दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम (DRCA) किराएदारों को बेदखली के विरुद्ध मज़बूत सुरक्षा प्रदान करता है, जिससे मकान मालिकों को केवल विशिष्ट सांविधिक परिस्थितियों में ही किराएदारी समाप्त करने की अनुमति मिलती है। इनमें किराया न चुकाना, अनधिकृत रूप से उप-किराए पर देना, उपद्रव करना, या विहित परिस्थितियों में परिसर को निजी उपयोग के लिये मांगना शामिल है। यह अधिनियम किराया जमा करने, अपील करने की व्यवस्था और कुछ मामलों में संक्षिप्त बेदखली प्रक्रियाओं के लिये विस्तृत प्रक्रियाएँ भी स्थापित करता है। 

भौगोलिक और संपत्ति परिसीमाएँ: 

• यह अधिनियम पूरे दिल्ली में लागू नहीं होता। सरकारी परिसरों को इसके दायरे से अपवर्जित किया गया है, साथ ही वे संपत्तियाँ भी जिनका किराया 3,500 रुपए से अधिक है। इसके अतिरिक्त, दिल्ली किराया नियंत्रण (संशोधन) अधिनियम, 1988 के लागू होने के बाद निर्मित परिसरों को उनकी पूर्णता तिथि से दस वर्षों तक छूट दी गई है। 
• शेष संपत्तियों पर तकनीकी रूप से लागू होने के बावजूद, दिल्ली के विशाल अनौपचारिक आवास क्षेत्र के कारण अधिनियम की प्रभावशीलता सीमित है। दिल्ली की लगभग 25% आबादी झुग्गी-झोपड़ियों या अनियोजित बस्तियों में रहती है, जहाँ अधिनियम के प्रावधान काफी हद तक अप्रासंगिक या लागू करने योग्य नहीं हैं। 

कार्यान्वयन चुनौतियाँ: 

• दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम (DRCA) का व्यावहारिक कार्यान्वयन काफी हद तक अप्रभावी साबित हुआ है। ज़्यादातर किरायेदार नियंत्रित "मानक" किराए के बजाय बाज़ार दरों पर किराया देते हैं, मकान मालिक अक्सर किराए की रसीदें जारी करने से बचते हैं, और सांविधिक प्रतिबंधों के बावजूद अग्रिम जमा राशि लेना साधारण बात हो गई है। विधिक ढाँचे और व्यावहारिक वास्तविकता के बीच इस अंतर ने एक समानांतर अनौपचारिक किराया बाज़ार का निर्माण किया है। 

समकालीन आलोचनाएँ और सुधार प्रयास: 

• इस अधिनियम की बाज़ार में विकृतियाँ उत्पन्न करने और किराए के आवासों की आपूर्ति कम करने के लिये काफ़ी आलोचना हुई है। अर्थशास्त्रियों का तर्क है कि किराया नियंत्रण विधि शहरी किराए के आवासों की उपलब्धता को कम करती है और रखरखाव व सुधार के लिये मकान मालिकों के प्रोत्साहन में कमी के कारण आवास स्टॉक में गिरावट लाता है। 
• राष्ट्रीय शहरी किराया आवास नीति 2015 ने इन कमियों को स्वीकार किया और कहा कि किराया नियंत्रण विधि ने किराए के आवासों को "आर्थिक रूप से अनाकर्षक" बना दिया है और व्यापक अनौपचारिक बाज़ारों का निर्माण किया है। नीति में यह भी माना गया है कि किराया सीमा आवास की गुणवत्ता और मात्रा, दोनों को कम करती है और किराएदारों को बिना किसी रिकॉर्ड के व्यवस्था करने के लिये मजबूर करती है। 
• इसके जवाब में, केंद्र सरकार ने 2021 में एक आदर्श किराएदारी अधिनियम का मसौदा तैयार किया, जिसमें पक्षकारों के बीच आपसी करार के ज़रिए बाज़ार-निर्धारित किराए की अनुमति देने वाला एक संतुलित ढाँचा प्रस्तावित किया गया था। यद्यपि, इसे अपनाने की प्रक्रिया सीमित रही है, और केवल चार राज्यों—असम, उत्तर प्रदेश, आंध्र प्रदेश और तमिलनाडु—ने ही इस सुधारात्मक दृष्टिकोण को लागू किया है। 

निष्कर्ष 

दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम, 1958 एक नेकनीयत विधि है जो संभवतः अपने मूल उद्देश्य से आगे निकल चुकी है, और दिल्ली उच्च न्यायालय ने इसे "पुराना" करार दिया है, जो इसकी समकालीन सीमाओं की व्यापक मान्यता को दर्शाता है। सांविधिक प्रावधानों और जमीनी हकीकत के बीच के अंतर ने एक दोहरी व्यवस्था को जन्म दिया है जो अधिनियम के मूल उद्देश्यों को कमजोर कर रही है। आगे की राह के लिये संभवतः व्यापक विधायी सुधार की आवश्यकता है जो किराएदारों की सुरक्षा और संपत्ति मालिकों के साथ उचित व्यवहार और बाजार की वास्तविकताओं के बीच संतुलन स्थापित करे। जब तक ऐसा सुधार नहीं होता, दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम (DRCA) दिल्ली के रेंटल हाउसिंग बाजार में विधिक और आर्थिक तनाव का स्रोत बना रहेगा।