विनिर्दिष्ट पालन के लिये वाद का अभाव

स्रोत: उच्चतम न्यायालय 

चर्चा में क्यों?

हाल ही में, न्यायमूर्ति जे.बी. पारदीवाला एवं आर. महादेवन की पीठ ने माना कि विनिर्दिष्ट पालन के लिये वाद संस्थित न होने पर, विक्रय के लिये किये गए करार को संपत्ति में स्वामित्व, हक़ या किसी अंतरणीय हित का दावा करने का आधार नहीं बनाया जा सकता है। ऐसा करार, अपने आप में, संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 के अधीन कोई अधिकार, हक़ या हित नहीं बनाता है, तथा इसे तब तक लागू नहीं किया जा सकता जब तक कि इसके बाद विनिर्दिष्ट अनुतोष अधिनियम, 1963 के अंतर्गत विनिर्दिष्ट पालन के लिये डिक्री न हो।

• उच्चतम न्यायालय ने विनोद इन्फ्रा डेवलपर्स लिमिटेड बनाम महावीर लूनिया एवं अन्य (2025) के मामले में यह निर्णय दिया।

विनोद इंफ्रा डेवलपर्स लिमिटेड बनाम महावीर लूनिया एवं अन्य, (2025) मामले की पृष्ठभूमि क्या थी?

• विनोद इंफ्रा डेवलपर्स लिमिटेड ने जोधपुर के पाल गांव में कृषि भूमि के स्वामित्व का दावा किया था तथा वर्ष 2014 में महावीर लूनिया से 7.5 करोड़ रुपये उधार लिये थे। 
• इस ऋण की प्रतिभूति के रूप में, कंपनी ने बोर्ड के प्रस्ताव के माध्यम से लूनिया के पक्ष में पावर ऑफ अटॉर्नी (मुख्तारनामा) और विक्रय के लिये करार सहित अपंजीकृत दस्तावेजों को निष्पादित किया। 
• संपत्ति के मूल विक्रय विलेखों को स्टाम्प शुल्क अपर्याप्त होने के कारण कलेक्टर ऑफ स्टैम्प द्वारा जब्त कर लिया गया था तथा कंपनी ने इन दस्तावेजों को अतिरिक्त प्रतिभूति के रूप में लूनिया को सौंप दिया था। 
• अप्रैल 2022 में, जब कंपनी ने ऋण का निपटान करने और दस्तावेजों को पुनः प्राप्त करने के लिये लूनिया से संपर्क किया, तो उन्होंने उत्तर नहीं दिया। 
• परिणामस्वरुप, कंपनी के निदेशक मंडल ने मई 2022 में लूनिया के अधिकार और पावर ऑफ अटॉर्नी को रद्द कर दिया।
• इस प्रतिसंहरण के बावजूद, लूनिया ने जुलाई 2022 में अपने और अन्य प्रतिवादियों के पक्ष में पंजीकृत विक्रय विलेख निष्पादित करना जारी रखा, जिससे राजस्व अभिलेखों में उनके नाम बदल गए। 
• कंपनी ने तब एक सिविल वाद संस्थित किया जिसमें हक़, कब्ज़ा और स्थायी निषेधाज्ञा की घोषणा की मांग की गई, जिसमें दावा किया गया कि प्राधिकरण के पूर्व प्रतिसंहरण के कारण विक्रय विलेख शून्य थे। 
• प्रतिवादियों ने आदेश VII नियम 11 CPC के अंतर्गत वाद को चुनौती दी, जिसे आरंभ में ट्रायल कोर्ट ने खारिज कर दिया था, लेकिन बाद में उच्च न्यायालय ने अनुमति दी, जिसके परिणामस्वरूप वाद को पूरी तरह से खारिज कर दिया गया।

न्यायालय की टिप्पणियाँ क्या थीं?

• उच्चतम न्यायालय ने पाया कि विक्रय करार और पावर ऑफ अटॉर्नी जैसे अपंजीकृत दस्तावेज पंजीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 17 एवं 49 के अंतर्गत हक़ अंतरित करने के लिये कोई वैध अधिकार प्रदान नहीं कर सकते हैं। 
• न्यायालय ने इस तथ्य पर बल दिया कि विनिर्दिष्ट पालन के लिये वाद संस्थित न होने की अनुपस्थिति में, विक्रय करार पर स्वामित्व का दावा करने या अचल संपत्ति में किसी भी अंतरणीय हित का दावा करने के लिये भरोसा नहीं किया जा सकता है। 
• यह नोट किया गया कि संपत्ति अंतरण अधिनियम की धारा 54 स्पष्ट रूप से प्रदान करती है कि अचल संपत्ति की विक्रय के लिये एक संविदा, अपने आप में, ऐसी संपत्ति में कोई हित या भार नहीं बनाता है। 
• न्यायालय ने पाया कि विलेखों की विक्रय के निष्पादन से पहले पावर ऑफ अटॉर्नी के बाद के प्रतिसंहरण ने प्रतिवादी संख्या 1 की कार्यवाहियों को विधिक रूप से अप्रभावी एवं अधिकारहीन बना दिया।
• उच्च न्यायालय ने पाया कि प्राधिकरण के निरस्तीकरण के बाद निष्पादित किये गए विलेखों की विक्रय से उत्पन्न होने वाले कार्यवाही के विनिर्दिष्ट कारण की जाँच किये बिना शिकायत को पूरी तरह से खारिज करने में चूक कारित की गई थी। 
• न्यायालय ने दोहराया कि अचल संपत्ति के स्वामित्व का निर्णय केवल सक्षम सिविल न्यायालयों द्वारा किया जा सकता है, न कि राजस्व अधिकारियों द्वारा, क्योंकि राजस्व प्रविष्टियाँ केवल प्रशासनिक और राजकोषीय उद्देश्यों के लिये होती हैं। 
• अंत में, यह देखा गया कि याचिकाओं से गंभीर विचारणीय मुद्दे उत्पन्न हुए, जिनके लिये आदेश VII नियम 11 CPC के अंतर्गत सारांश अस्वीकृति के बजाय सक्षम सिविल न्यायालय द्वारा निर्णय की आवश्यकता थी।

TPA की धारा 54 क्या है?

• संपत्ति अंतरण अधिनियम की धारा 54 में स्पष्ट रूप से "विक्रय" को मूल्य के बदले में स्वामित्व के अंतरण के रूप में परिभाषित किया गया है, जो केवल एक सौ रुपये और उससे अधिक मूल्य की अचल संपत्ति के लिये पंजीकृत साधन के माध्यम से किया जा सकता है। 
• इस तथ्य पर बल दिया गया कि धारा 54 स्पष्ट रूप से "विक्रय" और "विक्रय के लिये संविदा" के बीच अंतर करती है, जिसमें कहा गया है कि अचल संपत्ति की विक्रय के लिये संविदा, अपने आप में, ऐसी संपत्ति में कोई हित या प्रभार नहीं बनाता है। 
• एक सौ रुपये और उससे अधिक मूल्य की मूर्त अचल संपत्ति के लिये, ऐसा अंतरण केवल पंजीकृत साधन द्वारा किया जा सकता है। 
• एक सौ रुपये से कम मूल्य की मूर्त अचल संपत्ति के लिये, अंतरण या तो पंजीकृत साधन द्वारा या संपत्ति की डिलीवरी द्वारा किया जा सकता है।
• मूर्त अचल संपत्ति की डिलीवरी तब होती है जब विक्रेता क्रेता या उसके द्वारा निर्दिष्ट किसी व्यक्ति को संपत्ति का कब्ज़ा सौंपता है। 
• अचल संपत्ति की विक्रय के लिये संविदा को एक संविदा के रूप में परिभाषित किया जाता है कि ऐसी संपत्ति की विक्रय पक्षों के बीच तय शर्तों पर होगी। 
• यह खंड विशेष रूप से स्पष्ट करता है कि विक्रय के लिये संविदा, अपने आप में, ऐसी संपत्ति में कोई हित या शुल्क नहीं बनाता है। 
• यह प्रावधान वास्तविक "विक्रय" (जो स्वामित्व अंतरित करता है) तथा "विक्रय के लिये संविदा" (जो भविष्य में बेचने के लिये केवल एक करार है) के बीच एक स्पष्ट अंतर स्थापित करता है। 
• यह खंड निर्दिष्ट मूल्य से अधिक अचल संपत्ति के अंतरण के लिये अनिवार्य पंजीकरण को अनिवार्य बनाता है, जिससे हक़ के अंतरण के लिये अपंजीकृत दस्तावेज़ विधिक रूप से अप्रभावी हो जाते हैं।
• अचल संपत्ति का हक़ एवं स्वामित्व केवल पंजीकृत विक्रय विलेख द्वारा ही अंतरित किया जा सकता है, तथा इस आवश्यकता को पूरा न करने वाला कोई भी दस्तावेज़ वैध अंतरण को प्रभावी नहीं कर सकता है। 
• विक्रय के लिये किया गया करार अंतरण नहीं है तथा यह स्वामित्व अधिकार प्रदान करने वाला हक़ या अंतरण विलेख का दस्तावेज़ नहीं है। 
• प्राधिकरण के बाद के प्रतिसंहरण ने ऐसे अपंजीकृत दस्तावेजों के आधार पर हक़ के किसी भी दावे को और भी निरर्थक बना दिया, जिससे पूरा संव्यवहार विधिक रूप से अप्रभावी हो गया।

संदर्भित मामले

• एस. कलादेवी बनाम वी.आर. सोमसुंदरम (2010): पंजीकरण अधिनियम की धारा 17 एवं 49 के अंतर्गत अपंजीकृत दस्तावेज और उनकी स्वीकार्यता केवल संपार्श्विक उद्देश्यों के लिये या विनिर्दिष्ट पालन के लिये वाद में है।
• मुरुगनंदम बनाम विधिक प्रतिनिधि के माध्यम से मुनियांदी (मृत) (2025): पंजीकरण अधिनियम की धारा 49 के प्रावधान के अंतर्गत विनिर्दिष्ट पालन के लिये संस्थित वाद में संविदा के साक्ष्य के रूप में अपंजीकृत दस्तावेज स्वीकार किये जा सकते हैं।
• सूरज लैंप एंड इंडस्ट्रीज (प्राइवेट) लिमिटेड बनाम हरियाणा राज्य (2012): विक्रय के लिये अपंजीकृत करार हक़ नहीं देते हैं या अचल संपत्ति में हित उत्पन्न नहीं करते हैं, तथा एसए/GPA/वसीयत संव्यवहार अंतरण के वैध तरीके नहीं हैं।
• कॉसमॉस कंपनी ऑपरेटिव बैंक लिमिटेड बनाम सेंट्रल बैंक ऑफ इंडिया एवं अन्य (2025): अचल संपत्ति का स्वामित्व और हक़ केवल पंजीकृत विक्रय विलेख द्वारा ही अंतरित किया जा सकता है।
• एम.एस. अनंतमूर्ति बनाम जे. मंजुला (2025): विक्रय के लिये अपंजीकृत करार अचल संपत्ति में कोई अधिकार, हक़ या हित नहीं बना सकते या अंतरित नहीं कर सकते।
• सेंट्रल बैंक ऑफ इंडिया बनाम प्रभा जैन (2025): - यदि एक भी कारण बच जाता है तो शिकायत को पूरी तरह से खारिज नहीं किया जा सकता है, तथा CPC के आदेश VII नियम 11 के अंतर्गत आंशिक अस्वीकृति स्वीकार्य नहीं है।