मकान मालिक-किरायेदार विवाद

स्रोत: उच्चतम न्यायालय 

चर्चा में क्यों?

हाल ही में, न्यायमूर्ति संजय करोल एवं न्यायमूर्ति मनोज मिश्रा की पीठ ने मकान मालिक-किराएदार विवाद में बॉम्बे उच्च न्यायालय के निर्णय को यथावत बनाए रखा, केवल ब्याज दर को 8% से 6% तक संशोधित किया तथा किरायेदार को 3 महीने के अंदर बकाया राशि का भुगतान करने का निर्देश दिया, जबकि बॉम्बे उच्च न्यायालय के मुख्य न्यायाधीश से इसी तरह के लंबित मामलों में विलंब को दूर करने का आह्वान किया।

• उच्चतम न्यायालय ने मोहित सुरेश हरचंद्राय बनाम हिंदुस्तान ऑर्गेनिक केमिकल्स लिमिटेड (2025) मामले में यह निर्णय दिया।

मोहित सुरेश हरचंद्राय बनाम हिंदुस्तान ऑर्गेनिक केमिकल्स लिमिटेड (2025) मामले की पृष्ठभूमि क्या थी?

• सार्वजनिक क्षेत्र के उपक्रम हिंदुस्तान ऑर्गेनिक केमिकल्स लिमिटेड (HOCL) ने आरंभ में 'हरचंद्राय हाउस', 81/ए महर्षि कर्वे रोड, मुंबई में परिसर पट्टे पर लिया था, जिसमें भूतल एवं दूसरी मंजिल शामिल थी, जिसका कुल निर्मित क्षेत्रफल 7,825 वर्ग फीट था। 
• मूल पट्टा करार 1 अप्रैल 1962 से 31 मार्च 1966 तक तीन वर्षों के लिये निष्पादित किया गया था, जिसमें मासिक किराया 10,955 रुपये और प्रशासनिक शुल्क 55,557 रुपये प्रति माह था। 
• मार्च 1966 में पट्टे की अवधि समाप्त होने पर, HOCL ने नया पट्टा करार निष्पादित किये बिना मासिक किरायेदार के रूप में परिसर पर कब्जा करना जारी रखा।
• मकान मालिक-किराएदार का यह संबंध 34 वर्ष तक बिना किसी रुकावट के चलता रहा, जब तक कि मकान मालिकों ने 25 अप्रैल 2000 को मकान समापन का नोटिस नहीं दे दिया। 
• महाराष्ट्र किराया नियंत्रण अधिनियम, 1999 की धारा 3(1)(बी) के प्रावधानों के कारण HOCL ने किराया नियंत्रण विधियों के अंतर्गत अपना सांविधिक संरक्षण खो दिया, जिसने सार्वजनिक क्षेत्र के उपक्रमों के लिये विशेष संरक्षण को हटा दिया।
• समापन नोटिस के बाद, मकान मालिक मोहित सुरेश हरचंद्राय और अन्य ने 2 सितंबर 2000 को लघु कारण न्यायालय, मुंबई (टी.ई.एंड आर सूट संख्या 122/152/2000) के समक्ष बेदखली का मुकदमा दायर किया। 
• लघु कारण न्यायालय ने अप्रैल 2009 में बेदखली का आदेश दिया, जिसमें HOCL को तीन महीने के अंदर खाली करने और 1 जून 2000 से कब्जे की बहाली तक अंतःकालीन लाभ का भुगतान करने का निर्देश दिया गया।
• बेदखली आदेश के विरुद्ध HOCL की अपील अगस्त 2012 में खारिज कर दी गई थी, तथा मई 2013 में उच्च न्यायालय ने उनकी बाद की पुनरीक्षण याचिका को खारिज कर दिया था। 
• HOCL ने आखिरकार 23 अप्रैल 2014 को परिसर खाली कर दिया तथा मकान मालिकों को कब्जा सौंप दिया, जिससे पाँच दशकों से अधिक समय से चल रहा कब्जा खत्म हो गया। 
• प्राथमिक विवाद जून 2000 से अप्रैल 2014 तक अनधिकृत कब्जे की अवधि के दौरान अंतःकालीन लाभ की गणना के लिये उचित प्रति वर्ग फुट दर निर्धारित करने पर केंद्रित था।

न्यायालय की टिप्पणियाँ क्या थीं?

• उच्चतम न्यायालय ने इस तथ्य पर गहरी चिंता व्यक्त की कि मकान मालिक-किराएदार विवाद ढाई दशक से अधिक समय से न्यायिक मंचों पर लंबित है, जिसमें मकान मालिकों को मौद्रिक लाभ वर्ष 2000 में समाप्ति की कार्यवाही आरंभ होने के एक चौथाई सदी बाद ही प्राप्त हुआ है। 
• न्यायालय ने कहा कि मकान मालिक-किराएदार विवादों में, वंचना का दोहरा आयाम उपलब्ध है - मकान मालिकों को संपत्ति के उपभोग और मौद्रिक लाभ की हानि होती है, जबकि किरायेदारों को मामले के अंतिम रूप से निपटान के समय कम समय सीमा के अंदर पर्याप्त संचित राशि का भुगतान करने का भार उठाना पड़ता है। 
• न्यायालय ने इस तथ्य पर बल दिया कि सरकारी इकाई या सार्वजनिक क्षेत्र का उपक्रम होने से किरायेदार को कोई विशेष प्रतिफल या अतिरिक्त उपचार का अधिकार नहीं मिलता है, तथा ऐसी संस्थाएँ विधिक कार्यवाही में निजी किरायेदारों के बराबर स्तर पर खड़ी होती हैं।
• न्यायालय ने कहा कि हालाँकि मुकदमेबाजी में विलंब के लिये कभी-कभी पक्षकार स्वयं उत्तरदायी होते हैं, लेकिन न्यायिक मंच भी विवादों के लंबे समाधान के लिये उत्तरदायी होते हैं तथा विधि एवं न्याय के लिये न्यायालय यह सुनिश्चित करने के लिये बाध्य हैं कि प्रणालीगत विलंब के कारण किसी भी पक्ष को हानि न हो। 
• न्यायालय ने माना कि ऐसे विवादों में विलंब से निर्णय लेने से क्षण क्षण हार की स्थिति उत्पन्न होती है, जहाँ मकान मालिक एवं किरायेदार दोनों को इसका परिणाम भुगतना पड़ता है - मकान मालिक संपत्ति के अधिकारों एवं मौद्रिक बकाया से वंचित होकर और किरायेदार संचित वित्तीय दायित्वों के माध्यम से। 
• न्यायालय ने बॉम्बे उच्च न्यायालय के मुख्य न्यायाधीश को संबंधित न्यायालयों में मकान मालिक-किरायेदार विवादों में लंबित अवधि की जाँच करने तथा यदि अत्यधिक विलंब के समान मामलों की पहचान की जाती है तो शीघ्र निपटान के लिये उचित निर्देश जारी करने का निर्देश दिया।

उल्लिखित विधिक प्रावधान क्या हैं?

सिविल प्रक्रिया संहिता, 1908 का आदेश XX नियम 12 - कब्जे और अंतःकालीन लाभ के लिये डिक्री

• उप-नियम (1) अचल संपत्ति के कब्जे और किराए या अंतःकालीन लाभ की वसूली के लिये वाद में न्यायालयों को विवाद के कई पहलुओं को शामिल करते हुए व्यापक डिक्री पारित करने का अधिकार देता है।
• खण्ड (a) न्यायालयों को संपत्ति के कब्जे का आदेश देने की अनुमति देता है, जिससे बेदखली की कार्यवाही में मांगी गई प्राथमिक अनुतोष स्थापित होती है।
• खण्ड (b) न्यायालयों को वाद की शुरूआत से पहले अर्जित किराए के भुगतान का आदेश देने या वाद से पहले के मौद्रिक दावों को शामिल करते हुए ऐसे किराए की जाँच करने का निर्देश देने में सक्षम बनाता है।
• खण्ड (b) विशेष रूप से अंतःकालीन लाभ को संबोधित करता है, जिससे न्यायालयों को अनधिकृत कब्जे के लिये मुआवजे का निर्धारण करने के लिये निश्चित राशि का आदेश देने या जाँच कार्यवाही करने का निर्देश देने की अनुमति मिलती है।
• खंड (c) में तीन निर्दिष्ट घटनाओं में से एक होने तक वाद संस्था से किराए या अंतःकालीन लाभ के विषय में निरंतर जाँच का प्रावधान है - डिक्री-धारक को कब्जे की डिलीवरी, न्यायालय के नोटिस के साथ निर्णय-ऋणी द्वारा त्याग, या डिक्री की तिथि से तीन वर्ष का समापन। 
• उप-नियम (2) में यह अनिवार्य किया गया है कि जहाँ खंड (b) या (c) के अंतर्गत जाँच का निर्देश दिया जाता है, किराए या अंतःस्थायी लाभ के विषय में अंतिम डिक्री जाँच के परिणामों के आधार पर पारित की जानी चाहिये, जिससे मौद्रिक दावों का व्यापक समाधान सुनिश्चित हो सके।

भारतीय संविधान का अनुच्छेद 227 - उच्च न्यायालय द्वारा न्यायालयों पर अधीक्षण की शक्ति

• खंड (1) प्रत्येक उच्च न्यायालय को उसकी क्षेत्रीय अधिकारिता के अंदर सभी न्यायालयों और अधिकरणों पर अधीक्षण प्राधिकार प्रदान करता है, जिससे पदानुक्रमिक न्यायिक निरीक्षण स्थापित होता है। 
• खंड (2) (a) उच्च न्यायालयों को अधीनस्थ न्यायालयों से रिटर्न मांगने का अधिकार देता है, जिससे न्यायिक प्रशासन और केस प्रबंधन की निगरानी संभव हो पाती है। 
• खंड (2) (b) उच्च न्यायालयों को न्यायिक प्रक्रियाओं में एकरूपता सुनिश्चित करते हुए अधीनस्थ न्यायालयों में विधिक व्यवसाय और कार्यवाही को विनियमित करने के लिये सामान्य नियम बनाने और प्रपत्र निर्धारित करने का अधिकार देता है। 
• खंड (2) (c) उच्च न्यायालयों को प्रशासनिक प्रक्रियाओं को मानकीकृत करते हुए न्यायालय अधिकारियों द्वारा पुस्तकों, प्रविष्टियों और खातों को बनाए रखने के लिये प्रारूप निर्धारित करने की अनुमति देता है।
• खंड (3) उच्च न्यायालयों को पुलिस, क्लर्क, अधिकारियों, अधिवक्ताओं एवं प्लीडरों के लिये शुल्क तालिका तय करने की अनुमति देता है, जो मौजूदा विधानों और राज्यपाल की स्वीकृति के अनुरूप है। 
• खंड (4) विशेष रूप से सशस्त्र सेना न्यायालयों और अधिकरणों को उच्च न्यायालय के अधीक्षण से बाहर रखता है, सैन्य न्याय प्रणाली के स्वायत्त चरित्र को मान्यता देता है।

निर्णयज विधियों के उदाहरण:

• बिजय कुमार मनीष कुमार (HUF) बनाम अश्विन भानुलाल देसाई, (2024) इस उच्चतम न्यायालय के निर्णय पर मकान मालिक-किराएदार विवादों में अंतःकालीन लाभ के भुगतान को नियंत्रित करने वाले सिद्धांतों के लिये व्यापक रूप से विश्वास किया गया था। 
• आचल मिश्रा बनाम राम शंकर सिंह, (2005) इस पूर्वनिर्णय ने स्थापित किया कि किरायेदार उस तिथि से अंतःकालीन लाभ के बराबर किराया देने के लिये उत्तरदायी हैं, जिस दिन से वे कब्ज़ा बनाए रखने के अधिकारी नहीं रह जाते हैं, तथा इस तरह के अधिकार को मानक किराए से नहीं जोड़ा जा सकता है। 
• आचल मिश्रा (2) बनाम राम शंकर सिंह, (2006) - इस बाद के निर्णय ने अनधिकृत कब्जे के लिये अंतःकालीन लाभ देयता के विषय में विधिक स्थिति को दोहराया। 

आत्मा राम प्रॉपर्टीज (प्राइवेट) लिमिटेड बनाम फेडरल मोटर्स (प्राइवेट) लिमिटेड, (2005) इस मामले को इस सिद्धांत का समर्थन करने के लिये संदर्भित किया गया था कि जब किरायेदारों के पास कब्ज़ा करने का विधिक अधिकार नहीं रह जाता है, तो मकान मालिकों का अंतःकालीन लाभ का अधिकार मानक किराए की दरों तक सीमित नहीं है।