विक्रय के लिये अपंजीकृत विक्रय

स्रोत: उच्चतम न्यायालय 

चर्चा में क्यों?

हाल ही में, न्यायमूर्ति पी.एस. नरसिम्हा एवं न्यायमूर्ति जॉयमाल्या बागची की पीठ ने माना है कि रजिस्ट्रीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 49 के प्रावधान के अंतर्गत विनिर्दिष्ट पालन के लिये एक वाद में संविदा को सिद्ध करने के लिये एक अपंजीकृत करार विक्रय साक्ष्य के रूप में स्वीकार्य है।

• उच्चतम न्यायालय ने मुरुगनंदम बनाम मुनियांदी (मृत) विधिक प्रतिनिधि के माध्यम से, (2025) मामले में यह निर्णय दिया।

मुरुगनंदम बनाम मुनियांदी (मृत) विधिक प्रतिनिधि के माध्यम से, 2025 मामले की पृष्ठभूमि क्या थी?

• अपीलकर्त्ता (मुरुगनंदम) एवं प्रतिवादी (मुनियांदी) ने अचल संपत्ति की विक्रय के लिये कथित मौखिक विक्रय किया।
• 1 जनवरी 2000 को, अपीलकर्त्ता ने दावा किया कि प्रतिवादी ने 5000/- रुपये का आंशिक प्रतिफल प्राप्त करने के बाद अपनी संपत्ति विक्रय पर सहमति व्यक्त की तथा कथित रूप से अपीलकर्त्ता को उक्त संपत्ति का कब्ज़ा दे दिया।
• इसके बाद, 1 सितंबर 2002 को, पक्षकारों ने कथित रूप से सहमति व्यक्त की कि संपत्ति 550 पार्टी सेंट की दर से बेची जाएगी, जिसमें अपीलकर्त्ता इस संव्यवहार के लिये 10,000/- रुपये की अतिरिक्त राशि का भुगतान करेगा।
• अपीलकर्त्ता ने दावा किया कि उसके बाद समय-समय पर शेष राशि का भुगतान किया गया।
• चूँकि प्रतिवादी कथित भुगतान के बावजूद विक्रय विलेख निष्पादित करने में विफल रहा, इसलिये अपीलकर्त्ता ने जिला मुंसिफ न्यायालय, मदुरंतकम के समक्ष एक वाद (ओ.एस. सं. 78/2012) स्थापित किया, जिसमें करार के विनिर्दिष्ट पालन एवं स्थायी निषेधाज्ञा की मांग की गई। 
• वाद के लंबित रहने के दौरान, अपीलकर्त्ता ने आदेश 7, नियम 14(3) के अंतर्गत एक अंतरिम आवेदन (आई.ए. सं. 1397/2014) दायर किया, जिसमें सिविल प्रक्रिया संहिता, 1908 की धारा 151 के साथ पढ़ा गया, जिसमें करार को प्रमाणित करने वाले 01.01.2000 के दस्तावेज़ को रिकॉर्ड में रखने की अनुमति मांगी गई।
• अपीलकर्त्ता ने तर्क दिया कि वास्तविक कारणों से, दस्तावेज़ अन्य दस्तावेज़ों के साथ मिल गया था, जिससे इसे पहले प्रस्तुत नहीं किया जा सका, हालाँकि शिकायत के साथ एक फोटोकॉपी संलग्न की गई थी। 
• ट्रायल कोर्ट ने 21 अप्रैल 2015 को आवेदन को खारिज कर दिया, यह मानते हुए कि मूल दस्तावेज़ प्रस्तुत न करने के कारण अविश्वसनीय थे तथा दस्तावेज़ बिना मुहर लगे एवं अपंजीकृत था, जिससे यह भारतीय स्टाम्प अधिनियम, 1989 की धारा 35 और रजिस्ट्रीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 17 के अंतर्गत अस्वीकार्य हो गया। 
• अपीलकर्त्ता ने मद्रास उच्च न्यायालय के समक्ष एक सिविल पुनरीक्षण याचिका (CRP.PD. संख्या 2828/2015) दायर की, जिसे 26 फरवरी 2021 को खारिज कर दिया गया, जिसमें पुष्टि की गई कि बिना मुहर लगे और अपंजीकृत दस्तावेज़ को रिकॉर्ड पर नहीं लाया जा सकता। 
• उच्च न्यायालय के निर्णय से व्यथित होकर अपीलकर्त्ता ने विशेष अनुमति याचिका (SLP (C) संख्या 10893/2021) के माध्यम से उच्चतम न्यायालय में अपील की।

न्यायालय की टिप्पणियाँ क्या थीं?

• उच्चतम न्यायालय ने पाया कि अपीलकर्त्ता के अंतरिम आवेदन में प्रार्थना रजिस्ट्रीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 49 के प्रावधान के अंतर्गत आती है। 
• न्यायालय ने पाया कि यह प्रावधान स्पष्ट रूप से अचल संपत्ति को प्रभावित करने वाले अपंजीकृत दस्तावेज़ को विनिर्दिष्ट पालन के लिये एक वाद में संविदा के साक्ष्य के रूप में स्वीकार करने की अनुमति देता है। 
• न्यायालय ने एस. कलादेवी बनाम वी.आर. सोमसुंदरम (2010) 5 SCC 401 में अपने पूर्व निर्णय पर विश्वास किया, जिसने स्थापित किया कि विनिर्दिष्ट पालन की मांग करने वाले वाद में संविदा के साक्ष्य के रूप में एक अपंजीकृत दस्तावेज़ को स्वीकार किया जा सकता है। 
• न्यायालय ने पाया कि जब एक अपंजीकृत दस्तावेज़ को पूर्ण विक्रय के साक्ष्य के रूप में नहीं बल्कि विक्रय के मौखिक करार के साक्ष्य के रूप में साक्ष्य में प्रस्तुत किया जाता है, तो ऐसे दस्तावेज़ को उचित समर्थन के साथ साक्ष्य में स्वीकार किया जा सकता है। 
• न्यायालय ने पाया कि अपीलकर्त्ता की शिकायत में 01.01.2000 के दस्तावेज़ का संदर्भ दिया गया था, और शिकायत के साथ एक फोटोकॉपी दायर की गई थी।
• न्यायालय ने माना कि अपीलकर्त्ता ने दस्तावेज़ को केवल मौखिक विक्रय करार के साक्ष्य के रूप में उपयोग करने का आशय किया था, जिसकी रजिस्ट्रीकरण अधिनियम की धारा 49 के अंतर्गत अनुमति है। 
• न्यायालय ने स्पष्ट किया कि उसने दस्तावेज़ की सामग्री पर कोई राय व्यक्त नहीं की है तथा उत्तरदाता/प्रतिवादी दस्तावेज़ की प्रासंगिकता एवं वैधता को चुनौती देने के लिये स्वतंत्र है। 
• न्यायालय ने इस तथ्य पर बल दिया कि यह ट्रायल कोर्ट का कार्य होगा कि वह प्रस्तुतियों पर विचार करे और उचित निर्णय/आदेश पारित करे, जैसा कि उचित माना जाए। 
• न्यायालय ने निर्धारित किया कि मामले की परिस्थितियों के अंतर्गत अपीलकर्त्ता को दिनांक 01.01.2000 के दस्तावेज़ को प्रस्तुत करने की अनुमति देने में कोई वैध विधिक बाधा नहीं थी। 
• न्यायालय ने देखा कि अधीनस्थ न्यायालयों ने विनिर्दिष्ट पालन के लिये एक वाद में अपंजीकृत दस्तावेज़ की स्वीकार्यता के अपने आकलन में रजिस्ट्रीकरण अधिनियम की धारा 49 के प्रावधान की दोषपूर्ण तरीके से अवहेलना की थी।

रजिस्ट्रीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 49 क्या है?

• रजिस्ट्रीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 49, उन दस्तावेजों के गैर-रजिस्ट्रीकरण के विधिक परिणामों को स्थापित करती है, जिन्हें उक्त अधिनियम की धारा 17 के अंतर्गत या संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 के किसी प्रावधान के अंतर्गत पंजीकृत किया जाना आवश्यक है। 
• मुख्य प्रावधान स्पष्ट रूप से किसी भी अपंजीकृत दस्तावेज को, जो अनिवार्य रूप से रजिस्ट्रीकरण योग्य है, उसमें शामिल अचल संपत्ति को प्रभावित करने, ऐसी संपत्ति को प्रभावित करने या ऐसी शक्ति प्रदान करने वाले किसी भी संव्यवहार के साक्ष्य के रूप में स्वीकार करने की कोई शक्ति प्रदान करने से प्रतिबंधित करता है। 
• धारा 49 के अंतर्गत निषेध प्रकृति में त्रिपक्षीय है, जो अनिवार्य रूप से रजिस्ट्रीकरण योग्य अपंजीकृत दस्तावेजों के साक्ष्य मूल्य, शीर्षक-निर्माण प्रभाव एवं संव्यवहार सिद्ध करने की क्षमता को प्रतिबंधित करता है। 
• मुख्य प्रावधान में कड़े निषेध के बावजूद, धारा 49 का प्रावधान दो विशिष्ट अपवादों को प्रकटित करता है जहाँ एक अपंजीकृत दस्तावेज को अभी भी साक्ष्य में स्वीकार किया जा सकता है या ख. किसी भी संपार्श्विक संव्यवहार के साक्ष्य के रूप में जिसे पंजीकृत उपकरण द्वारा प्रभावित करने की आवश्यकता नहीं है।
• यह प्रावधान एक विधिक कल्पना का निर्माण करता है जिसके द्वारा अन्यथा अस्वीकार्य दस्तावेज़ को सीमित उद्देश्यों के लिये स्वीकार किया जा सकता है, जिससे विशिष्ट परिस्थितियों में साम्या एवं न्याय के सिद्धांतों के साथ रजिस्ट्रीकरण की सख्त आवश्यकताओं को संतुलित किया जा सकता है। 
• प्रावधान का विधिक प्रभाव रजिस्ट्रीकरण की तकनीकी आवश्यकताओं को वास्तविक संविदात्मक दावों को पराजित करने से रोकना है, विशेष रूप से विनिर्दिष्ट पालन के लिये मुकदमों में जहाँ दस्तावेज़ शीर्षक स्थापित करने के लिये नहीं बल्कि संविदात्मक दायित्व के अस्तित्व को सिद्ध करने के लिये कार्य करता है। 
• प्रावधान रजिस्ट्रीकरण की आवश्यकता को रद्द नहीं करता है, बल्कि विशिष्ट विधिक कार्यवाही में सीमित साक्ष्य उद्देश्यों के लिये अपंजीकृत दस्तावेजों को स्वीकार करने के लिये केवल एक प्रक्रियात्मक समायोजन प्रदान करता है। 
• प्रावधान के अंतर्गत प्रदान किया गया अपवाद उन मामलों में विशेष रूप से महत्त्वपूर्ण है जहाँ पक्षों ने एक अपंजीकृत समझौते पर कार्य किया है तथा पर्याप्त विचार-विमर्श किया गया है, इस प्रकार न्यायालयों को गैर-रजिस्ट्रीकरण के तकनीकी दोष के बावजूद विनिर्दिष्ट पालन को लागू करने की अनुमति मिलती है।
• यह प्रावधान संपत्ति अधिकारों पर दस्तावेज़ के प्रभाव (जो रजिस्ट्रीकरण के बिना निषिद्ध रहता है) तथा संविदात्मक दायित्वों को सिद्ध करने के लिये इसकी स्वीकार्यता (जो विनिर्दिष्ट पालन वाद में अनुमन्य है) के बीच अंतर करता है। 
• सांविधिक योजना स्वीकार करती है कि अचल संपत्ति के शीर्षक को प्रभावित करने वाले दस्तावेजों के लिये रजिस्ट्रीकरण आवश्यक है, न्याय की आवश्यकता है कि जब पर्याप्त अनुपालन एवं भागिक पालन स्थापित हो, तो केवल गैर-रजिस्ट्रीकरण के तकनीकी आधार पर संविदात्मक दावों को पराजित नहीं किया जा सकता है।