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स्रोत: दिल्ली उच्च न्यायालय  

चर्चा में क्यों?  

हाल ही में, न्यायमूर्ति प्रतिभा एम. सिंह और न्यायमूर्ति शैल जैन  की न्यायपीठ ने कहा कि कोई किरायेदार, मकान मालिक के स्वामित्व पर तब तक विवाद नहीं कर सकता जब तक कि उसके पास विश्वसनीय साक्ष्य न हों, चाहे वह कूटरचना का आरोप ही क्यों न लगा रहा हो। यह फैसला बेदखली के विरुद्ध एक किरायेदार की अपील को खारिज करते हुए सुनाया गया, जिसमें इस बात पर ज़ोर दिया गया कि किरायेदार वैध कब्जे में विलंब के लिये किरायेदारी का दुरुपयोग नहीं कर सकते।  

• दिल्ली उच्च न्यायालय ने नसीम अहमद बनाम दीपक सिंह (2025) के मामले में यह अवधारित किया ।  

नसीम अहमद बनाम दीपक सिंह (2025) के मामले की पृष्ठभूमि क्या थी  ?  

• यह विवाद दिल्ली के करावल नगर स्थित मीरपुर तुर्क गाँव की दुकान संख्या 4 से संबंधित है, जहाँ नसीम अहमद (किरायेदार) को श्रीमती गायत्री देवी (मकान मालिक की माता) ने व्यावसायिक उद्देश्यों के लिये 600 रुपये प्रति माह पर किराए पर लिया था, जिसे बाद में बढ़ाकर 780 रुपये कर दिया गया। किरायेदार का दावा है कि जून 2011 तक किराया दिया गया था, जिसके बाद मकान मालिक ने किराया लेने से इंकार कर दिया। उसने चेक के माध्यम से 20,280 रुपये का बकाया दिया, जो बिना भुनाए वापस कर दिया गया। मकान मालिक का अभियोग है कि वर्ष 2011 से लगातार भुगतान न करने और अनाधिकृत कब्जे का आरोप है।  
• श्रीमती गायत्री देवी के निधन के बाद, उनके पुत्र दीपक सिंह ने 5 अप्रैल 2022 की वसीयत के माध्यम से स्वामित्व का दावा किया । उन्होंने 20 जनवरी 2024 को एक समाप्ति नोटिस जारी किया, जिसमें 20,000 रुपये प्रति माह का बाजार किराया मांगा गया।  
• यह मामला तीन कार्यवाहियों से गुज़रा: पहली, दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम के अधीन एक बेदखली याचिका (125/2011) दायर की गई, जिसे अंततः मार्च 2019 में वापस ले लिया गया क्योंकि यह अधिनियम विवादित परिसर पर लागू नहीं था। दूसरी, मकान मालिक ने वाणिज्यिक सिविल न्यायाधीश के समक्ष सिविल वाद 127/2024 संस्थित किया, लेकिन इसे वापस कर दिया गया क्योंकि 6,20,000 रुपये का मूल्यांकन उसके 3,00,000 रुपये के धन संबंधी अधिकारिता से अधिक था। तीसरी, मकान मालिक ने जिला न्यायाधीश (वाणिज्यिक न्यायालय) के समक्ष सिविल वाद 143/2024 संस्थित किया, जिसमें वाद का मूल्यांकन 7,60,130 रुपये आंका गया।  
• वाणिज्यिक न्यायालय ने 22 जुलाई 2025 को सिविल प्रक्रिया संहिता के आदेश 12 नियम 6 के अधीन मकान मालिक के आवेदन को स्वीकार कर लिया और स्वीकारोक्ति के आधार पर कब्जे का आदेश जारी कर दिया। किरायेदार ने वाणिज्यिक न्यायालय की धन संबंधी अधिकारिता को चुनौती देते हुए और वसीयत के कूटरचित होने का आरोप लगाते हुए मकान मालिक के स्वामित्व पर विवाद करते हुए अपील दायर की।  

न्यायालय की टिप्पणियां क्या थीं?  

• न्यायालय ने कहा कि महानगरों में किराये में वृद्धि का न्यायिक संज्ञान लेने का अधिकार न्यायालयों को है । किरायेदार ने स्वयं स्वीकार किया कि वर्ष 2018 में उसके पास वाली दुकान 7,000 रुपये में किराये पर दी गई थी। मध्यम वृद्धि लागू करने पर, मूल्यांकन 3,00,000 रुपये से कहीं अधिक होगा। न्यायालय ने कहा कि मकान मालिक द्वारा अपनाया गया 20,000 रुपये मासिक किराया उचित था, प्रचलित किराये के अनुरूप था, और मनमाना नहीं था।  
• न्यायालय ने डोमिनस लिटिस के सिद्धांत पर ज़ोर दिया, जिसके अनुसार वादी को वाद का मूल्यांकन करने और मंच चुनने का विशेषाधिकार है, बशर्ते कि मूल्यांकन मनमाना या दुर्भावनापूर्ण न हो। न्यायालय आमतौर पर वादी के मूल्यांकन का सम्मान करते हैं, जब तक कि यह साबित न हो जाए कि वह मनमाना है।  
• किरायेदार के विरोधाभासी रुख को देखते हुए, न्यायालय ने विबंध (एस्टोपल) और अनुमोदन एवं पुनर्निरीक्षण के सिद्धांत का सहारा लिया । सिविल जज के समक्ष, उन्होंने तर्क दिया कि यह वाद धन संबंधी अधिकारिता से बाहर है; अब उनका तर्क है कि मूल्यांकन 3,00,000 रुपये से कम है। न्यायालय ने कहा कि विधि किसी वादी को न्यायालय के साथ "आक्रामक और अस्थिर" व्यवहार करने की अनुमति नहीं देती। एक मंच के समक्ष लाभ के लिये एक स्थिति का तर्क देने के बाद, किरायेदार अब उसी आधार पर आक्रमण नहीं कर सकता। मकान मालिक को बिना किसी उपचार के नहीं छोड़ा जा सकता।  
• न्यायालय ने कहा कि सिविल प्रक्रिया संहिता (CPC) के आदेश 12, नियम 6 अधीन डिक्री के लिये तीन शर्तों की आवश्यकता होती है:   
  (1) मकान मालिक-किरायेदार संबंध मौजूद है;   
  (2) दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम के अंतर्गत न आने वाली किरायेदारी; और   
  (3) किरायेदारी विधिवत समाप्त हो गई।  
• पहली शर्त : किरायेदार ने मकान मालिक की माता द्वारा प्रेरित होने की बात स्वीकार की। यह शर्त पूरी हो गई।  
• दूसरी शर्त : करावल नगर में किरायेदारी व्यावसायिक उद्देश्यों के लिये थी, जो दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम के अधीन अधिसूचित नहीं है। न्यायालय ने माना कि अधिनियम की प्रयोज्यता केवल उन क्षेत्रों तक ही सीमित है जो स्पष्ट रूप से अधिसूचित हैं। चूँकि करावल नगर अभी भी अघोषित है, इसलिये किराया नियंत्रक के पास कोई अधिकार नहीं है, और केवल सिविल/वाणिज्यिक न्यायालय के पास ही अधिकारिता है।  
• तीसरी शर्त : न्यायालय ने माना कि कोई किरायेदार, कब्ज़ा जारी रखते हुए, मकान मालिक के स्वामित्व को चुनौती नहीं दे सकता। भारतीय साक्ष्य अधिनियम की धारा 116 (अब भारतीय साक्ष्य अधिनियम, 2023 की धारा 122) किरायेदार विबंध के सिद्धांत को लागू करती है —किरायेदार को किरायेदारी के दौरान मकान मालिक के स्वामित्व को अस्वीकार करने से रोका जाता है। यहाँ तक कि जहाँ कूटरचना के आरोप लगाए जाते हैं, वहाँ भी विश्वसनीय साक्ष्य का अभाव या अन्य विधिक उत्तराधिकारियों द्वारा चुनौती किसी भी विचारणीय विवाद्यक को नकार देती है। न्यायालय ने कहा कि यह सिद्धांत वैधानिक प्राधिकार और न्यायसंगत विचारों पर आधारित है ताकि किरायेदारों को कब्जे को लम्बा खींचने और वैध बेदखली को विफल करने के लिये किरायेदारी का दुरुपयोग करने से रोका जा सके।  
• न्यायालय ने वसीयत में कूटरचना का आरोप पूरी तरह से निराधार माना, क्योंकि किसी भी विधिक उत्तराधिकारी ने इसे किसी भी सक्षम न्यायालय में चुनौती नहीं दी। ठोस समकालीन साक्ष्य के बिना, वाणिज्यिक न्यायालय द्वारा वसीयत को ठोस साक्ष्य मूल्य वाला मानना ​​उचित था।  
• समाप्ति के संबंध में, न्यायालय ने कहा कि संपत्ति अंतरण अधिनियम की धारा 106 के अनुसार, वाणिज्यिक पट्टे पंद्रह दिन के नोटिस पर समाप्त किये जा सकते हैं। महत्वपूर्ण रूप से, न्यायालय ने माना कि वाद संस्थित करना ही संपत्ति अंतरण अधिनियम की धारा 106 की आवश्यकताओं को पूरा करते हुए, पट्टे छोड़ने के लिये पर्याप्त नोटिस है। नोटिस दिये जाने या नोटिस दिये जाने के बाद, किरायेदारी समाप्त हो जाती है, और किरायेदार की स्थिति एक अनधिकृत अधिभोगी की हो जाती है।  
• न्यायालय ने कहा कि अभिवचनों में इंकार विशिष्ट होना चाहिये और ठोस विवरणों द्वारा समर्थित होना चाहिये। टाल-मटोल वाले इंकार या जानकारी के अभाव में इंकार विधिक रूप से अपर्याप्त हैं। किरायेदार के इंकार अस्पष्ट और टाल-मटोल वाले थे, जिससे त्वरित निपटान का औचित्य मज़बूत हुआ। वर्ष 2011 तक किराए के संदाय के उनके दावे में समकालीन रसीदें या बैंकिंग रिकॉर्ड का अभाव था, जिससे कोई विचारणीय मुद्दा नहीं उठता।  
• न्यायालय ने माना कि सभी वैधानिक पूर्वापेक्षाएँ पूरी हो चुकी थीं, और उठाए गए बचाव विधिक रूप से वर्जित और असमर्थनीय थे। संक्षिप्त निपटान उचित था क्योंकि किरायेदारी स्वीकार किये जाने पर किरायेदार की चुनौती में कोई दम नहीं था। न्यायालय ने अपील खारिज कर दी और किरायेदार को तीन महीने के भीतर खाली, शांतिपूर्ण कब्जा सौंपने का निर्देश दिया ।  

संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 की धारा 106 क्या प्रावधान करती है?  

• बुनियादी ढांचा  
  • संपत्ति अंतरण अधिनियम की धारा 106 उन पट्टों की अवधि और समाप्ति को नियंत्रित करती है, जहां कोई लिखित संविदा या स्थानीय प्रथा नहीं है, जिसमें अलग-अलग शर्तें निर्दिष्ट की गई हों।  
• पट्टों के प्रकार और सूचना आवश्यकताएँ  
  • कृषि और विनिर्माण उद्देश्यों के लिये उपयोग की जाने वाली स्थावर संपत्ति के पट्टों के लिये, विधि में वर्ष-दर-वर्ष किरायेदारी की बात कही गई है, जिसे पट्टाकर्ता या पट्टाधारक द्वारा छह महीने का नोटिस देकर समाप्त किया जा सकता है।  
  • वाणिज्यिक या आवासीय उद्देश्यों सहित किसी अन्य उद्देश्य के लिये उपयोग की जाने वाली स्थावर संपत्ति के पट्टों के लिये, विधि एक महीने-दर-महीने (मासानुमासी) किरायेदारी की कल्पना करता है जिसे किसी भी पक्षकार द्वारा पंद्रह दिनों का नोटिस देकर समाप्त किया जा सकता है।  
  • गैर-कृषि पट्टों के लिये पंद्रह दिन का नोटिस किरायेदारी के एक महीने की समाप्ति के साथ समाप्त हो जाना चाहिये, अर्थात इसे मासिक किराये के चक्र के साथ संरेखित होना चाहिये।  
• नोटिस अवधि गणना  
  • नोटिस अवधि उस तारीख से शुरू होती है जब नोटिस दूसरे पक्षकार को वास्तव में प्राप्त होता है, न कि उस तारीख से जब इसे भेजा या पोस्ट किया गया था।  
  • किसी नोटिस को केवल इसलिये अवैध नहीं माना जाएगा क्योंकि उसमें वैधानिक रूप से अपेक्षित अवधि से कम अवधि का उल्लेख किया गया है, बशर्ते कि वाद या कार्यवाही वास्तव में उचित वैधानिक अवधि बीत जाने के बाद दायर की गई हो।  
• नोटिस का प्रारूप और तामील  
  • प्रत्येक समाप्ति नोटिस लिखित रूप में होना चाहिये तथा उस पर उसे देने वाले व्यक्ति या उसकी ओर से अधिकृत किसी व्यक्ति के हस्ताक्षर होने चाहिये।  
  • नोटिस को डाक के माध्यम से उस पक्षकार को भेजा जा सकता है जो इससे आबद्ध होना चाहता है।  
  • वैकल्पिक रूप से, नोटिस संबंधित पक्षकार को किसी भी स्थान पर व्यक्तिगत रूप से दिया जा सकता है।  
  • यदि व्यक्तिगत रूप से सूचना देना संभव न हो तो नोटिस पक्षकार के परिवार के किसी सदस्य या सेवक को उनके निवास पर दिया जा सकता है।  
  • यदि उपरोक्त में से कोई भी तरीका व्यावहारिक न हो, तो नोटिस को पट्टे पर दी गई संपत्ति के किसी प्रमुख भाग पर चिपकाया जा सकता है।  
• पट्टे की समाप्ति के बाद भी जारी रखना  
  • जब पट्टे की अवधि समाप्त होने के बाद भी पट्टेदार संपत्ति पर कब्जा करना जारी रखता है और पट्टाकर्ता किराया स्वीकार कर लेता है या अन्यथा कब्जे को जारी रखने के लिये सहमति दे देता है, तो पट्टेदार उस पर कब्जा बनाए रखकर किरायेदार बन जाता है और पट्टा स्वचालित रूप से उन्हीं शर्तों पर नवीनीकृत हो जाता है, जैसा कि धारा 106 में निर्दिष्ट है।  
  • जब पट्टेदार, पट्टा अवधि समाप्त होने के बाद भी, पट्टाकर्ता की सम्मति के बिना, संपत्ति पर कब्जा करना जारी रखता है, तो पट्टेदार, सहनशीलता से किरायेदार बन जाता है, जिसका कब्जा जारी रहना गलत है, हालांकि यह शुरू से ही वैध था।  
• किरायेदार की विधिक स्थिति  
  • एक किरायेदार को एक अतिचारी से इस विधिक कल्पना के आधार पर अलग किया जाता है कि उसका आरंभिक कब्जा वैध था, जबकि अतिचारी का कब्जा प्रारंभ से ही अवैध होता है।  
  • पट्टाकर्ता और किरायेदार के बीच कोई मकान मालिक-किरायेदार संबंध नहीं होता है, और इसलिये ऐसे व्यक्ति के विरुद्ध बेदखली का वाद दायर करने से पहले धारा 106 के अधीन कोई नोटिस देने की आवश्यकता नहीं होती है।  
  • जब मकान मालिक कब्जे की मांग करता है, जब मकान मालिक बिना सूचना के संपत्ति में प्रवेश करता है, या जब किरायेदार स्वेच्छा से परिसर छोड़ देता है, तो किरायेदारी स्वतः ही समाप्त हो जाती है।  
• नोटिस के रूप में वाद संस्थित करना  
  • न्यायालयों ने लगातार यह माना है कि कब्जे के लिये वाद संस्थित करना ही धारा 106 के अधीन वैध नोटिस है, जिससे वैधानिक नोटिस की आवश्यकता पूरी हो जाती है।  
  • एक बार जब वाद प्रारंभ हो जाता है और समन जारी कर दिया जाता है, तो भले ही समाप्ति नोटिस के बारे में तकनीकी आपत्तियां उठाई गई हों, वाद दायर करना धारा 106 के अधीन नोटिस की तामील के रूप में माना जाता है।  
  • इस तरह के नोटिस के दिये जाने या वाद संस्थित करने के माध्यम से नोटिस दिये जाने के बाद, किरायेदारी विधिक रूप से समाप्त हो जाती है और किरायेदार की स्थिति एक अनधिकृत निवासी की हो जाती है, जिसके पास कब्जा जारी रखने का कोई विधिक अधिकार नहीं होता है।  
• प्रयोज्यता और अपवाद  
  • धारा 106 केवल किसी लिखित संविदा, स्थानीय विधि या स्थापित स्थानीय प्रथा के अभाव में एक डिफ़ॉल्ट प्रावधान के रूप में लागू होती है जो अलग-अलग शर्तों का प्रावधान करती है।  
  • यदि पक्षकारों ने अलग-अलग नोटिस अवधि या समाप्ति प्रक्रियाओं को निर्दिष्ट करते हुए एक लिखित पट्टा करार किया है, तो वे संविदात्मक शर्तें धारा 106 के डिफ़ॉल्ट प्रावधानों पर प्रबल होंगी।  
  • यह विधि उद्देश्य-आधारित वर्गीकरण को अपनाता है, जिसमें यह माना गया है कि कृषि और विनिर्माण पट्टों में मौसमी चक्र और लंबी अवधि के निवेश शामिल होते हैं, जिनके लिये छह महीने की सूचना की आवश्यकता होती है, जबकि वाणिज्यिक और अन्य पट्टे अधिक लचीले होते हैं, जिनमें केवल पंद्रह दिनों की सूचना (नोटिस) की आवश्यकता होती है।